Social

volver

Actualidad y opinión

¿Tienes un inmueble sito en Portugal y quieres venderlo a un no residente?

¿Tienes un inmueble sito en Portugal y quieres venderlo a un no residente?

Iberdrola vende el edificio Torre Occidente de Lisboa a un fondo de Singapur. Una transacción más entre las millares del mismo género que tienen lugar en el ámbito de los negocios globales. En efecto, la compra de un inmueble por parte de un inversor extranjero constituye una de las transacciones clásicas del comercio internacional.

A este respecto, y en lo que interesa al estudio del Derecho Internacional Privado, la presencia de elementos de extranjería son harto evidentes. Por un lado, la nacionalidad del comprador. Por otro, la ubicación del inmueble en un país distinto al lugar de residencia de las partes. Dicho en otros términos: estamos en presencia de un caso internacional. Por consiguiente, cuestiones tales como, entre otras, ¿en caso de impago de las cantidades estipuladas con arreglo al contrato ante qué tribunales debe interponerse la demanda? ¿cuál es la ley reguladora al presente contrato? etc. deberán ser dilucidadas conforme a las soluciones contempladas en los instrumentos internacionales concebidos al efecto

No obstante, es menester puntualizar, con carácter preliminar, que el caso objeto de análisis hará abstracción de los aspectos más específicos concernientes al mismo (léase los plazos y modalidad de pagos establecidos; posibles cláusulas de elección de foro y/o Dº aplicable etc.). Bien entendido que, por razones evidentes, no es posible acceder a la documentación. En este contexto, los “elementos de extranjería” descritos supra servirán  de “parámetros” a partir de los cuales se extraerá las soluciones a las controversias que puedan suscitarse no solo en el marco del presente caso, sino también en cualesquier compraventa que tenga por objeto la transmisión de un inmueble sito en Portugal.

Dicho lo cual, procede, pues, enumerar los instrumentos internacionales aplicables. Por  lo que se refiere a la competencia judicial internacional, es de aplicación el REGLAMENTO (UE) No 1215/2012 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 12 de diciembre de 2012 relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (Bruselas I bis, en lo sucesivo). De otra parte, y en lo que atañe al Dº aplicable, el REGLAMENTO (CE) No 593/2008 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 17 de junio de 2008 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I, en adelante). A mayor abundamiento, y en relativo a los aspectos reales, el art. 10.1 Código Civil. 

Descendiendo en detalles, la primera cuestión a dilucidar es la determinación de los tribunales internacionales competentes en el supuesto de una hipotética controversia. A este respecto, si bien el Reglamento Bruselas I bis es aplicable, el concreto precepto que sirva de base jurídica dependerá del propio objeto de litigio. Así, las demandas que tengan por objeto la interposición de una acción reivindicatoria (u otra acción real) por parte de quien alegue ser el legítimo propietario e interese impugnar el contrato de compraventa, tendrán base en un foro completamente distinto a aquéllas cuya finalidad sea sustanciar una reclamación de pago en el supuesto de que el fondo singapuriense incumpliera su obligación o, en su caso, con alguno de los plazos estipulados. En tales condiciones, el resultante podría ser, dependiendo del objeto de la demanda, que la misma tenga que ser interpuesta ante los tribunales portugueses, o bien los órganos jurisdiccionales españoles. En consecuencia, lo primero que cabe preguntarse es ¿cuál es el objeto de la demanda?. Al hilo de este planteamiento y a efectos didácticos, se analizarán desde una perspectiva hipotética las dos situaciones anteriormente descritas.

En el primer caso, el Reglamento Bruselas I bis no deja lugar a género de dudas: los tribunales portugueses serían los órganos jurisdiccionales internacionalmente competentes ex art. 24.1 (competencia exclusiva en materia de derechos reales inmobiliarios:“... donde el inmueble se halle sito…”). Es irrelevante, a este respecto, que una de las partes esté domiciliada en un tercer estado -“Singapur” [u otro país extra-UE]- (en este sentido: Considerando (14) y arts.6 y 24).

Por lo que respecta a la segunda de las situaciones planteadas, esto es, que la demanda tenga por objeto la reclamación del pago o alguna de las cantidades impagadas, la determinación del tribunal internacionalmente competente deberá hallarse en el tenor del art. 7.1. En este sentido, el expresado precepto dispone que ...Una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro: 1) a) en materia contractual, ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda; …”. La literalidad del precepto es meridianamente clara: el susodicho foro queda “desactivado” por cuanto la demandada tiene su residencia en un tercer estado -Singapur- (interpretación a contrario art. 7.1). Pero aun hay más: el propio Reglamento Bruselas I bis también deja de ser operativo. A este respecto, del tenor del art. 6.1 se sigue que ...Si el demandado no está domiciliado en un Estado miembro, la competencia judicial se regirá, en cada Estado miembro, por la legislación de ese Estado miembro.

En este contexto, deberá acudirse a las normas de DIPr. de producción interna españolas para dilucidar si, y en qué condiciones, cabe atribuir la competencia judicial internacional a los tribunales españoles. En este sentido, el concreto precepto que regula el foro de competencia en materia contractual en sede de DIPr. autónomo, a saber, art. 22.3, dispone que ...En el orden civil, los Juzgados y Tribunales españoles serán competentes: …en materia de obligaciones contractuales, cuando éstas hayan nacido o deban cumplirse en España....

Vistas las circunstancias del caso, cabe suponer razonadamente que el contrato ha podido “celebrarse en España” (domicilio del vendedor; lugar de exteriorización de la oferta; participación de abogados en la fase de negociación, entre otros indicios) o cuando menos que parte de las obligaciones dimanantes del mismo deberían ser “ejecutadas en territorio español” (como, ad. ex. La obligación del pago -si la Ley aplicable al contrato o, en su caso, el clausulado, estableciera que España es el “lugar de pago”-). Todo lo cual, llevaría a atribuir a los Tribunales españoles la competencia judicial internacional ex. Art. 22.3 LOPJ (Téngase en cuenta la modificación de este precepto por Ley Orgánica 7/2015, de 21 de julio, por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial que estará operativo el 1 de octubre de este año y que dispone que:

art. 22.5 "Con carácter exclusivo, los Tribunales españoles serán competentes en todo caso y con preferencia de cualquier otro, para conocer de las pretensiones relativas a las siguientes materias:

a) Derechos reales y arrendamientos de bienes inmuebles que se hallen en España. No obstante, en materia de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles celebrados para un uso particular durante un plazo máximo de seis meses consecutivos, serán igualmente competentes los órganos jurisdiccionales españoles si el demandado estuviera domiciliado en España, siempre que el arrendatario sea una persona física y que éste y el propietario estén domiciliados en el mismo Estado )

No obstante lo anterior, interesa subrayar que, si la parte compradora hubiera tenido su domicilio en Budapest, Sofía o Hamburgo, es decir, en un estado miembro, la competencia judicial internacional hubiera sido igualmente atribuida a los tribunales españoles ex art. 7.1 c) y a) Reglamento Bruselas I bis. Pues, concurrirían los requisitos cumulativos señalados supra. Mas, la fundamentación jurídica a desplegar hubiera requerido un ejercicio intelectual superior. En efecto, dispone el art. 7.1 b) que ...Una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro: ...a efectos de la presente disposición, y salvo pacto en contrario, dicho lugar será: ...— cuando se trate de una compraventa de mercaderías, el lugar del Estado miembro en el que, según el contrato, hayan sido o deban ser entregadas las mercaderías;.... La dicción del precepto es clara: al presente contrato de compraventa de inmueble no es de aplicación el inciso b) del precitado artículo, toda vez que un bien inmueble no es una “mercadería” en el sentido del tan aludido Reglamento. Consecuentemente, habrá que acudir al apartado c) del mismo de cuyo tenor literal se sigue que ...cuando la letra b) no sea aplicable, se aplicará la letra a). En esta línea, establece la letra a) ...en materia contractual, ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a la demanda. A este respecto, es cuestión pacífica la “obligación que sirve de base a la demanda” (obligación de pago). Sin embargo, ¿cuál es el “concreto” lugar de pago?.

Sobre este particular se ha ocupado el Tribunal de Justicia de la UE en copiosa jurisprudencia (Vid. Tessili, de 23 de octubre de 1976; Bodetex, de 5 de octubre de 1999; Falco, de 23 de abril de 2009, entre otras), creando el denominado “método analítico-distributivo”; que, en esencia, consiste en consultar la Ley aplicable al contrato para determinar dicho lugar. Mediante una operación que se realiza en dos fases. En primer lugar, identificar las normas de DIPr. del estado cuyos tribunales conocen el asunto y, asimismo, la Ley aplicable al contrato en cuestión. En este sentido, es aplicable el Reglamento Roma I. En concreto, el artículo 4.1 c), de cuyo tenor se sigue que ...A falta de elección realizada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3, y sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 5 a 8, la ley aplicable al contrato se determinará de este modo: ...el contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario o el arrendamiento de un bien inmueble se regirá por la ley del país donde esté sito el bien inmueble”. Es decir, la Ley aplicable es el Dº portugués.

En segundo término, consultar cuál es el concreto lugar de pago en el marco del Dº previamente identificado. En este sentido, en relación a los contratos de compraventa, dispone el art.885 del Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de Novembro (Código Civil portugués), que dicho lugar de pago será ...o pagamento será efectuado no lugar do domicílio que o credor tiver ao tempo do cumprimento (el domicilio del acreedor). Por consiguiente, los tribunales españoles serían los órganos jurisdiccionales internacionalmente competentes ex art. 7.1 c), dado que España es el lugar donde la obligación debía ser pagada, esto es, en el domicilio de la empresa española.

En otro orden de cosas, y en lo que respecta al Dº aplicable al presente contrato de compraventa de inmueble sito en Portugal, se reproducen cuantas consideraciones han sido realizadas sobre este particular. Debe señalarse, no obstante, que es necesaria la consulta del art. 10.1 CC. para verificar que la transmisión de la titularidad del inmueble ha tenido lugar. Bien entendido que el Reglamento Roma I regula, única y exclusivamente, los aspectos obligacionales. Así, en esta línea, dispone el mentado art. 10.1 CC que ...La posesión, la propiedad y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad, se regirán por la ley del lugar donde se hallen. Es decir, la Ley portuguesa regulará también los aspectos reales. Luego, el derecho luso proporcionará la respuesta a propósito si el contrato de compraventa es per se suficiente para la transmisión efectiva del título de propiedad, o bien son exigibles otras obligaciones adicionales de corte administrativo, fiscal o registral.

Por último, y una vez abordadas las cuestiones civiles transfronterizas, merece la pena detenerse en los aspectos de Fiscalidad Internacional que de suyo suelen estar presentes en las transacciones comerciales con elemento extranjero. En este sentido, cabe la posibilidad que, desde el momento en que el inmueble fuese adquirido hasta su definitiva transmisión, dicho bien se haya revalorizado. Es lo que, en el argot, se denomina plusvalía. Pues bien, dichas ganancias no solo son exigibles por la Agencia Tributaria española, sino también por el fisco portugués en cuanto rentas obtenidas por un no residente. Toda vez que el inmueble se halla sito en Portugal y es allí donde se han obtenido las ganancias derivadas del mismo. En consecuencia, se producirá lo que, en la terminología fiscal, se denomina doble imposición internacional.

Para evitar este resultado, el Convenio entre el Reino de España y la República Portuguesa para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en materia de impuestos sobre la renta y Protocolo, firmado en Madrid el 26 de octubre de 1993 (“Boletín Oficial del Estado” de 7 de noviembre de 1995.), permite deducir el impuesto luso con el límite del impuesto hipotético que le hubiera correspondido pagar a la empresa española en el supuesto de que dichas plusvalías hubieran sido íntegramente obtenidas en España (ex art. 23.1 a), relativo a la eliminación de la doble imposición internacional).

A modo de conclusión:

En relación a un contrato de compraventa cuyo objeto sea un inmueble sito en Portugal y el comprador sea un no residente:

  • En caso de surgir una controversia, la determinación de los tribunales internacionalmente competentes dependerá del objeto de la demanda. Es decir, será preciso distinguir, con carácter previo, si se trata de una acción in rem o, por contra, una acción in personam.
  • La Ley aplicable a los derechos reales determinará si, en relación a la transmisión del inmueble, es per se suficiente el mero contrato, o bien son exigibles otras obligaciones adicionales de corte registral-administrativo para su plena eficacia.
  • En el supuesto de que el inmueble haya generado una plusvalía, debe tenerse en cuenta el convenio de doble imposición con Portugal.
Millenium DIPr

Actualidad y opinión

Nota Legal: Matrimonio entre doble nacional hispano chileno y española ambos evangelistas celebrado en España

En nuestra Nota Legal abordamos un supuesto real que nos da cuenta de la importancia de conocer la normativa internacional Privatista.

Eventos y noticias

Cuestionario para profesionales: MiRI - Derecho del Menor a ser informado en los procesos civiles en la UE -Mejorando el derecho del niño a ser informado en los procesos civiles en la UE

Fruto de la colaboración entre distintas Universidades y Asociaciones profesionales europeas, cooordinadas por la Universidad de Génova, la DG de Justicia de la Comisión Europea, financia un Proyecto titulado: “Minor's Right to Information in civil actions – Improving's right to information in cross-border civil cases” - MiRI" (https://dispo.unige.it/node/1159).